Die drei Verfahren zur Immobilienbewertung
Sind Wohnung und Haus wirklich wert, was sie kosten? Der Gesetzgeber gibt vor, wie Immobilien in Deutschland zu bewerten sind nennt dabei drei mögliche Verfahren, derer sich auch professionelle Sachverständige bedienen.
1. Im Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen, bereits verkauften Immobilien verglichen. Der Gutachterausschuss einer Gemeinde liefert Zahlen dafür; der Sachverständige nutzt die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte pro Quadratmeter und berücksichtigt Zu- und Abschläge, zum Beispiel aufgrund kürzlich durchgeführter Modernisierungen.
2. Das Ertragswertverfahren greift bei Immobilien, die verpachtet oder vermietet werden. Die Pacht oder Miete werden als Art Zins betrachtet und bis zu dem Zeitpunkt hochgerechnet, an dem die Immobilie aufgrund der Abnutzung keinen Wert mehr besitzt. Die zentrale Frage lautet, wie viel Kapital zum heutigen Zeitpunkt benötigt wird, um zukünftig solche Zinsen zu erzielen. Der Wert der Gebäude und des Bodens werden getrennt ermittelt, denn der Wert des Bodens ist in aller Regel konstant.
3. Auch beim Sachwertverfahren werden die Werte der Gebäude und des Bodens separat ermittelt. Bei den Gebäuden unterscheidet der Sachverständige zwischen den Bauten selbst und den Außenanlagen. Hier lautet die zentrale Frage, was es kosten würde, dasselbe Gebäude heute herzustellen? Der ermittelte Wert wird anschließend um die Abschreibung reduziert und an den regionalen Markt angepasst.